近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)記者會(huì)上宣布了一項(xiàng)重磅政策，使得全國(guó)1.舊住宅區(qū)兩億居民的生活到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)2000年以前建成的居住區(qū)將全部納入城市更新改造范圍。這項(xiàng)被稱作'煥新革命'該項(xiàng)目不僅意味著每天有274個(gè)社區(qū)開(kāi)始改造過(guò)程，也標(biāo)志著中國(guó)城市化進(jìn)程的正式開(kāi)始'大拆大建'邁入'有機(jī)更新'的新階段。但是很多朋友對(duì)舊房改造知之甚少，所以今天，石西寧，北京市京康律師事務(wù)所主任律師從法律的角度，和大家談?wù)勁f房改造安裝電梯的知識(shí)。

律師解讀

首先，你需要了解的是關(guān)于申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯的相關(guān)法律、行政法規(guī)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由占專(zhuān)有區(qū)域三分之二以上的業(yè)主三分之二以上的業(yè)主表決通過(guò)。重大事項(xiàng)需經(jīng)參加表決的業(yè)主人數(shù)四分之三以上且面積四分之三以上同意；一般事項(xiàng)需要經(jīng)專(zhuān)有部分過(guò)半數(shù)的業(yè)主和過(guò)半數(shù)的人參加表決通過(guò)。我們想申請(qǐng)一部額外的電梯“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積四分之三以上參加表決的業(yè)主和四分之三以上參加表決的人同意。

如果其他業(yè)主想安裝電梯，但我們沒(méi)有如果不同意安裝，我們?nèi)绾握�確行使我們的權(quán)利。如前所述，增加電梯需要投票表決。其中，部分業(yè)主可能認(rèn)為安裝電梯會(huì)影響個(gè)人利益，從而不同意安裝電梯。為了保護(hù)自己的權(quán)益，我們可以在安裝電梯的方案表決和批準(zhǔn)階段合理行使異議權(quán)，在方案批準(zhǔn)前向相關(guān)行政部門(mén)提出我們的意見(jiàn)，以減少或避免安裝電梯的影響或由受益業(yè)主對(duì)受影響方給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。以廈門(mén)為例，根據(jù)《廈門(mén)市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)(2018修訂版)》等政策法規(guī)，對(duì)利益受損的業(yè)主加裝電梯進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額從募集資金中支付，由業(yè)主協(xié)商。一樓每戶補(bǔ)償金額原則上不超過(guò)加建電梯的工程總造價(jià)除以該電梯總戶數(shù)，二樓每戶補(bǔ)償金額為一樓補(bǔ)償金額的一半。如果安裝電梯的方案無(wú)法避免來(lái)自技術(shù)手段的影響，并且已經(jīng)取得行政許可，受影響的業(yè)主可以與同意安裝電梯的業(yè)主協(xié)商，或者通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。協(xié)商過(guò)程中，如果分歧較大，建議求助專(zhuān)業(yè)律師或居委會(huì)調(diào)解。此外，針對(duì)安裝電梯可能帶來(lái)的居住環(huán)境變化，業(yè)主應(yīng)積極參與方案設(shè)計(jì)，確保改造后的電梯能夠滿足大部分人的日常需求。例如，通過(guò)提供隔音材料、合理安排電梯位置等，以最大限度地減少噪音和隱私問(wèn)題。在整個(gè)過(guò)程中，我們?cè)诰S護(hù)自身合法權(quán)益的同時(shí)，也要考慮社區(qū)的整體利益，共同促進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)。

那么，電梯安裝過(guò)程中被鄰居無(wú)理阻撓怎么辦？老舊小區(qū)安裝電梯，在設(shè)計(jì)電梯工程時(shí)，應(yīng)盡量減少對(duì)相鄰業(yè)主采光權(quán)的影響。同時(shí)，可能受到影響的業(yè)主應(yīng)當(dāng)容忍相鄰建筑物的業(yè)主因安裝電梯而在合法合理的范圍內(nèi)對(duì)其建筑物進(jìn)行改建。因此，如果電梯的安裝遇到相鄰業(yè)主的反對(duì)或阻撓，依法先行的業(yè)主有權(quán)要求相鄰建筑物的業(yè)主停止一切妨礙電梯安裝的行為。在這種情況下，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，比如向法院提起訴訟。同時(shí)，可以向法院申請(qǐng)采取臨時(shí)措施，停止侵害或者排除妨礙，以保證電梯工程的順利進(jìn)行。

如果我們是受害方，如何合法主張自己的權(quán)利？在電梯安裝方案公示和審批過(guò)程中，受影響的業(yè)主應(yīng)合理行使其異議權(quán)利，在法定的前置審批公示時(shí)間內(nèi)向相關(guān)行政管理部門(mén)提出意見(jiàn)，以實(shí)質(zhì)性解決電梯安裝方案的爭(zhēng)議，而不是粗暴干涉甚至置自己于危險(xiǎn)之中阻撓和妨礙施工，否則可能涉及上述相關(guān)侵權(quán)責(zé)任。

其次，如果我們沒(méi)有I don我當(dāng)初不同意安裝電梯t出資，我們安裝電梯后交了出資就可以擁有電梯的使用權(quán)嗎？答案是肯定的，業(yè)主有使用電梯的權(quán)利。因?yàn)槔闲�區(qū)安裝的電梯屬于建筑物共有部分，業(yè)主和其他業(yè)主共有電梯的使用權(quán)和管理權(quán)。因此，電梯的使用不屬于相關(guān)法律和司法解釋規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，也不會(huì)損害其他業(yè)主未經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意使用電梯的合法權(quán)利。根據(jù)公平原則，電梯的使用應(yīng)以集資款的繳納為基礎(chǔ)，所以業(yè)主在為增設(shè)的電梯繳納集資款后，擁有電梯的使用權(quán)。

那么，在安裝電梯同意書(shū)上簽字后反悔，是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？這個(gè)需要根據(jù)具體情況綜合考慮。一般情況下，如果業(yè)主在咨詢公示時(shí)沒(méi)有提出異議，但在施工過(guò)程中突然反悔，這種行為可能得不到法律認(rèn)可。即如果你簽字同意安裝電梯后又反悔，阻礙施工，可能會(huì)被認(rèn)為是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和相鄰關(guān)系原則作為單元業(yè)主選舉的訴訟代表，其他業(yè)主有權(quán)從相鄰糾紛的角度要求其排除妨礙。

如果我們沒(méi)有安裝電梯時(shí)不同意，安裝或運(yùn)行電梯時(shí)發(fā)生事故，我們是否應(yīng)該負(fù)責(zé)？一般來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主不 安裝電梯時(shí)不要簽名安裝后不要使用電梯，如果電梯發(fā)生事故，業(yè)主一般不負(fù)責(zé)。鑒于該電梯的安裝未給業(yè)主帶來(lái)合法利益，不屬于受益人，故不承擔(dān)法律賠償責(zé)任。按照《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》，一般電梯事故由電梯管理人和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。電梯使用管理者有保障電梯安全的義務(wù)，在電梯事故或故障造成損失時(shí)，對(duì)受害人承擔(dān)先行賠償責(zé)任。此外，使用管理者在承擔(dān)第一賠償責(zé)任后，有權(quán)向造成電梯事故或故障的生產(chǎn)企業(yè)要求賠償、安裝企業(yè)、維保企業(yè)、受檢單位和用戶應(yīng)當(dāng)予以追償。在承擔(dān)先行賠償責(zé)任后，使用管理者有權(quán)向造成電梯事故或故障的生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行賠償、安裝企業(yè)、維保企業(yè)、受檢單位和用戶應(yīng)當(dāng)予以追償。

最后，如果我們把房子賣(mài)了，新主人可以用我的權(quán)利繼續(xù)使用電梯嗎？電梯作為房屋重要的公共出行設(shè)施，在處理房屋時(shí)通常會(huì)考慮其價(jià)值。因此，除非有特殊約定，否則房屋出售完畢后，電梯等附屬設(shè)施的權(quán)益自動(dòng)轉(zhuǎn)移給新業(yè)主，新業(yè)主自然從原業(yè)主處享有電梯的使用權(quán)。買(mǎi)房后，新業(yè)主自動(dòng)繼承電梯使用權(quán)，無(wú)需重新申請(qǐng)或支付額外費(fèi)用。